El Departamento ejecutivo de la Comuna local, acaba de presentar un muy amplio y ambicioso Proyecto de Ordenanza denominado Proyecto «Fangio», en procura de incorporar nuevas propuestas turisticas en derredor de la Sierra La Barrosa, y del Autodromo «Juan Manuel Fangio».

ANTECEDENTES Y CONSIDERANDOS DEL PROYECTO «FANGIO».

El 22 de julio de 1969 el Intendente Juan José Mare solicitó a la Secretaría de Asuntos Municipales de la Provincia de Buenos Aires la evaluación de un Proyecto de Ordenanza para autorizar al Departamento Ejecutivo a adquirir diversas fracciones de tierras en la ladera de la sierra La Barrosa, con el objeto de construir un Centro Integral de Recreación, Deporte y Turismo, cuya primera etapa estaba integrada por la instalación del Autódromo Municipal Juan Manuel Fangio.-

El ex-Intendente Juan José Mare describía por entonces al autódromo como “…un paso experimental para producir reacciones que permitan conocer el comportamiento de la Comunidad Balcarceña frente al fenómeno turístico y observar los intereses de los visitantes en relación a los centro de interés, para ir destinando a los mismos en función a la prioridades, los medios técnicos y financieros, con la misión de perfeccionarlos y adaptarlos a un ritmo turístico moderno…”

Las Autoridades provinciales autorizaron la adquisición, comenzando con la ejecución de la primera etapa del proyecto, la construcción del Autódromo Municipal Juan Manuel Fangio inaugurado en el año 1972 con una carrera de Sport Prototipo mundial.-

Esta extraordinaria idea fue apoyada fervientemente por el quíntuple campeón mundial Juan Manuel Fangio, quien se transformó en un actor fundamental del proyecto. Inclusive años más tarde propició a que la Fundación que lleva su nombre adquiera las tierras emplazadas en la ladera sud oeste de la sierra La Barrosa, linderas a las adquiridas por el Intendente Mare, a fin de extender el Centro Integral de Recreación, Deporte y Turismo.-

En el año 1975 se creó la Comisión Administradora del Autódromo Municipal “Juan Manuel Fangio”, a través de la cual se canalizaron los aportes de sus socios fundadores. Dentro de sus finalidades se destacan:

●llevar adelante los estudios necesarios tendientes a la elaboración de un proyecto integral para la construcción progresiva en la Sierra “La Barrosa” de un Centro Integral de Recreación, Deportes y Turismo; ●Estimular y promover la realización de todo tipo de actividades recreativas, de deportes, turismo, educativas y culturales para las cuales sean idóneas las instalaciones; ●Confeccionar el proyecto de construcción, implementación y uso de un Museo del Automovilismo.-

En el año 2013 el Intendente José Enrique Echeverría junto a un grupo multidisciplinario coordinado por el Dr. Arq. Guillermo Tella, idearon un Plan Estratégico BALCARCE 2020, con el fin de que el mismo se convirtiera en una herramienta para la gestión del desarrollo local.

Realizaron un diagnóstico del Partido de Balcarce, evaluando su estructura socioeconómica, características del soporte urbano y territorial, y ambiental, analizando sus fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas, proponiendo la gestión de acciones estratégicas incrementando la articulación y coordinación entre los actores públicos y privados.-

Siguiendo esta línea en el año 2019 se comenzó a redactar el Proyecto FANGIO para la remodelación del Autódromo Juan Manuel Fangio y el desarrollo de sus Zonas Complementarias, fijando como objetivos primordiales:

  1. Remodelación integral de Autódromo Juan Manuel Fangio, ajustándolo a los requerimientos de seguridad de las normas internacionales actuales, a fin de reposicionarlo como escenario trascendente del automovilismo.-
  2. Promover mediante la ejecución de políticas activas de emprendimientos de diversos ramos, tales como, hotelería, complejos de cabañas, camping, gastronomía, esparcimiento, deportivos, entre otros.-
  3. Sentar bases sólidas y reglas de juegos claras, que generen un verdadero clima de inversión sostenible en el tiempo, que lleve a los emprendedores a convencerse por invertir para desarrollar las Zonas Complementarias del Autódromo JMF.-
  4. Preservar vistas panorámicas, áreas públicas, espacios verdes existentes e incorporar nuevas fracciones con idéntico destino. Previéndose, la implementación de medidas y cursos de acción, orientados a resguardar la flora y fauna serrana autóctona. Y el valor escénico del sector. Asegurando así la sustentabilidad del Proyecto.-

TURISMO Y DEPORTE SOSTENIBLE

El Proyecto contempla ademas aquellos emprendimientos turísticos y actividades deportivas sostenibles, es decir de bajo impacto ambiental y de minimización de la afectación del paisaje escénico. Entendiéndolos como impulsores del desarrollo local y regional.

Tanto el turismo como el deporte sostenible, son prácticas que están sometidas a un estricto control de las normativas y recomendaciones establecidas para la conservación del medio natural, que tratan de aprovechar y rehabilitar antiguos caminos, sendas o cañadas para la práctica del senderismo, excursiones en bicicleta y paseos a caballo, o de bajo impacto, como los vuelos sin motor, ala delta o parapente.-

En relación a los municipios bonaerenses, las obras de infraestructura en materia deportiva y turística sostenible, deberían ser establecidas al nivel de las Políticas Públicas, como destino prioritario de las inversiones. Atento, que sin duda alguna, constituyen un factor coadyuvante para su desarrollo en todos sus sentidos.-

En relación al turismo sostenible, el autor Gustavo Tapia, sienta una definición en la que se remarca su importancia como una verdadera industria, motora del desarrollo económico, y al mismo tiempo, respetuosa de la integridad cultural, de los procesos ecológicos esenciales, de la diversidad biológica y de los sistemas de soporte de la vida.

CONJUNTO INMOBILIARIO

Las Zonas Complementarias se desarrollarían en los sectores complementarios al autódromo, donde se generarían parcelas y/o unidades funcionales de uso privado y espacios de uso común, bajo la figura de CONJUNTOS INMOBILIARIOS regulados en los artículos 2073 a 2086 del Código Civil y Comercial de la Nación.-

En las últimas décadas, se desarrollaron emprendimientos sobre bienes raíces, que excedían las categorías típicas de los derechos reales sobre cosas propias admitidos por el Código Civil de Vélez y su legislación complementaria (dominio, condominio y propiedad horizontal).

Se trata de las denominadas: “nuevas formas de propiedad inmobiliaria”, también conocidas como “propiedades especiales”, “manifestaciones modernas del derecho real de dominio sobre inmuebles”, “propiedades coparticipativas” y “conjuntos inmobiliarios”.-

Literalmente, esta nominación alude a la pluralidad de fundos o predios que de alguna manera están organizados por sus propietarios o quienes lo administran, usa y explotan de manera tal que conforman los fines prácticos de una unidad, en el sentido de que no existen a los fines jurídicos, los unos sin los otros.-

El CC y CN denomina “Conjuntos Inmobiliarios” a una serie de emprendimientos tales como “los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquéllos que contemplan usos mixtos”. (art.2073 C y CC de la Nación).-

INDUSTRIA TURÍSTICA

La industria turística se ha denominado LA INDUSTRIA SIN CHIMENEAS, por tratarse de una gran generadora de empleos, aunque no es una Industria productora de materia prima (Industria Primaria) ni transformadora de estas (industria Secundaria), sino una Industria de Servicios (Industria Terciaria), pero capaz de generar multitud de empleos bien remunerados y el desarrollo económico regional. Se desarrollan alrededor del turismo, múltiples empresas de todo tipo y tamaño, desde grandes empresas, medianas, pequeñas y microempresas para satisfacer la demanda de los bienes y servicios que precisa el sector.-

EXPERIENCIAS DE PROMOCIÓN PARA EL DESARROLLO EMPRESARIO

La radicación de la Empresa Mc Cain ha significado un verdadero punto de inflexión en la economía local. Ha sido el hecho cuantitativo y cualitativo más importante en las relaciones productivas locales, por su magnitud edilicia, cantidad de mano de obra genuina ocupada, el efecto multiplicador en el comercio, la industria y los servicios sociales.-

PROYECTO DE ORDENANZA, SUS CONSIDERANDOS Y ARTICULADO.

la presente Ordenanza busca abrir las puertas de la ciudad de Balcarce invitando a la instalación de Industrias Turísticas Sostenibles, a través de herramientas de promoción atractivas para la inversión privada, tomando como ejemplo experiencias transitadas, como la de mención.

ARTICULO 1°: Adhiérase en todos su términos a Ley 14.209 “Ley Provincial de Turismo”, con el propósito de fomentar el desarrollo y crecimiento de la Industria Turística Sostenible mediante la colaboración público-privada.

ARTICULO  2°: Entiéndase como PROMOCIÓN TURÍSTICA a la oferta de medidas de fomento diseñadas por el estado municipal para el fortalecimiento y desarrollo de la industria turística sostenible, favoreciendo el desarrollo integral y armónico del Partido de Balcarce.-

ARTÍCULO 3°: Entiéndase como INDUSTRIA TURÍSTICA SOSTENIBLE al tejido empresarial integrado por aquellos emprendimientos cuya principal actividad se destina a la demanda turística y actividades deportivas, a través de la producción de bienes y servicios sostenibles, es decir de bajo impacto ambiental reducida afectación al paisaje escénico.-

La Industria Turística Sostenible está sometida a un estricto control de las normativas y recomendaciones establecidas para la conservación del medio natural.-

 ARTÍCULO 4°: Declárase ZONA PROTEGIDA en los términos legislados en esta ordenanza, a los inmuebles emplazados en la “Sierra La Barrosa”.

Zona que podrá extenderse a otras áreas que mediante acuerdos con los propietarios privados, se logre afectar su destino a Diseño de Interés Turístico previsto en la Ordenanza 92/10 “Código de Zonificación”.

ARTÍCULO 5°: La Zona Protegida declarada en el artículo que antecede, están sujetas al Código de Construcción y al monitoreo a cargo de la Municipalidad, tendientes a conservar, preservar y desarrollar, bajo criterios de sustentabilidad ambiental, la integridad de los elementos y funciones que conforman la Zona Protegida.-

ARTÍCULO 6°: Dentro de la Zona Protegidas se aprovecharan y rehabilitarán antiguos caminos, senderos y cañadas sobre principios básicos de desarrollo sostenible y preservación del paisaje escénico, de acuerdo a las posibilidades técnicas y operativas que demanden dichas tareas de acondicionamiento.-

ARTÍCULO 7º: Estarán sujetas a un plan de manejo que deberá elaborar el Departamento Ejecutivo, para el cual podrá solicitar la colaboración de la Universidad Nacional de Mar del Plata o de otras Casas de Estudio.-

Una vez elaborado, será remitido a la Autoridad Evaluadora y de Seguimiento, y con su dictamen se elevará al Honorable Concejo Deliberante para el dictado de la ordenanza correspondiente.

ARTÍCULO 8°: Autorícese la creación de un Conjunto Inmobiliario y su subdivisión en Propiedad Horizontal Especial, conforme lo establece los artículos 2073 a 2086 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación.

ARTÍCULO 9°: Invítese a adherirse al Régimen de la presente Ordenanza de Promoción Turística Sostenible a  los propietarios de inmuebles linderos o en cercanías al Conjunto Inmobiliario, que tengan interés en el desarrollo de las actividades enmarcadas en su articulado. A tal efecto, deberán presentar una propuesta  de declaración de zona protegida en los términos de esta ordenanza y/o subdivisión de inmueble.-

ARTÍCULO 10°: Las propuestas deberán cumplir el siguiente procedimiento:

  1. Suscripción de una carta de intención entre la Municipalidad de Balcarce y el propietario privado, donde podrá visualizarse la propuesta de ambas partes. En la que deberán identificar los espacios que el propietario privado le cedería a la Municipalidad para uso público y destino de promoción turística, y los beneficios que este percibirá como contraprestación de la cesión realizada.-
  2. Dictamen expedido por la Autoridad Evaluadora y de Seguimiento.-
  3. Convalidación por Ordenanza Municipal de la carta de intención prevista precedentemente.-
  4. Acuerdo que instrumente y ejecute lo previsto en la carta de intención signado por las partes.-
  5. Acto administrativo aprobando el acuerdo suscripto.

ARTÍCULO 11°: El Conjunto Inmobiliario y demás Zonas Protegidas que se sumen por acuerdo con propietarios privados, deberá prever además de su Reglamento de Copropiedad, un Código de Construcción que deberá contener las siguientes pautas básicas:

  1. Preservación del paisaje escénico.-
  2. Sustentabilidad ambiental.-
  3. Evaluación de impacto ambiental.-
  4. Racionalización del uso de materiales y energía.-
  5. Sugerir el uso de materiales renovables y energía alternativa.-
  6. Parámetros de diseños de las construcciones a emplazarse.-

ARTÍCULO 12°: Se formará una Comisión de carácter consultivo al solo efecto de la redacción del Anteproyecto del Código de mención, integrada por el Departamento Ejecutivo (Secretaria de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos, Dirección de Planeamiento y Obras Privadas, Secretaría de Gobierno y Asesoría Legal) y dos miembros del Honorable Concejo Deliberante, y se invitará a participar y colaborar a las instituciones intermedias de la ciudad.-

ARTÍCULO 13°: Una vez redactado el Anteproyecto del Código de Construcción, deberá ser elevado al Honorable Concejo Deliberante para su aprobación.-   

Capítulo V

PLAN DE PROMOCIÓN PARA LA INDUSTRÍA TURÍSTICA

ARTÍCULO 14°: Impleméntese el Plan de Promoción para la Industria Turística en la Sierra “La Barrosa” de la Municipalidad de Balcarce, que contendrá un procedimiento de presentación de proyecto, régimen de donación con cargo de parcelas de propiedad de la Municipalidad, y la formación de una Autoridad Evaluadora y de Seguimiento de Proyectos. El cual será puesto en práctica y administrado por el Departamento Ejecutivo.-

Las parcelas que surgieren producto de la subdivisión en Propiedad Horizontal Especial conforme a lo previsto en los artículos 8° de la presente Ordenanza, serán destinadas al emplazamiento de Industrias Turísticas Sostenibles que cumplan con los requisitos y exigencias que establece el Plan de Promoción para la Industria Turística Sostenible.-

Alcanza a inmuebles de propiedad municipal que se emplacen en las zonas comprendidas en el artículo 4 ° de la presente, más los que se adquieran por acuerdos con propietarios privados.-

ARTÍCULO 15°: El cargo puede consistir en:

  1. La ejecución de obras de infraestructura que requiera el Conjunto Inmobiliario.-
  2. Realización de estudios de impacto ambiental.-
  3. Perfectibilidad Hidráulica necesaria para la constitución del Conjunto Inmobiliario.-
  4. La ejecución de la obra hidráulica exigida por las Autoridades Provinciales.-
  5. Obras que requiera la remodelación del Autódromo Municipal “Juan Manuel Fangio”.-
  6. Servicios esenciales para el desarrollo de las explotaciones turísticas a emplazarse.-
  7. Otras prestaciones que al momento de la suscripción la Municipalidad requiera y el beneficiario acepte.-

Los cargos necesariamente deben tratarse de prestaciones, obras, servicios, estudios destinados al Conjunto Inmobiliario integrado por el Autódromo Municipal “Juan Manuel Fangio” y sus Zonas Complementarias u otras áreas que en el futuro el Departamento Ejecutivo planificare desarrollar. En la determinación del cargo tendrá especial relevancia la función social del proyecto propuesto y su impacto en la productividad local.-

ARTÍCULO 16°: Serán requisitos para la presentación de proyectos los siguientes:

  1. Presentar una declaración jurada conteniendo todos los datos personales del postulante, y sus antecedentes en la industria turística, si los tuviere. En caso de ser una persona jurídica, deberán adjuntar antecedentes que acrediten la vigencia de la correspondiente designación de autoridades, conforme al estatuto societario o acto constitutivo.-
  2. Presentar una memoria descriptiva, referente a lo que proyecta emplazar en la zona de Sierra “La Barrosa” de la Municipalidad de Balcarce. La cual deberá contener un acápite referido a la sostenibilidad ambiental del proyecto y la propuesta de minimización de impacto sobre el paisaje escénico.-
  3. Prever a su cargo ( en caso de que no estuviesen instalados previamente), las obras de infraestructura necesarias para la instalación de los servicios esenciales para el desarrollo de la actividad turística que planificare.-
  4. Explicar las fuentes de financiamiento con las que prevé sufragar las obras a ejecutar.-
  5. Detallar las fuentes de trabajo que prevé generar una vez habilitado el emprendimiento turístico.-
  6. Prever el cargo, proponer el plazo y modo de cumplimiento.-

ARTÍCULO 17°: Una vez presentado el proyecto será analizado y evaluado por la Autoridad Evaluadora y de Seguimiento, la cual emitirá dictamen fundado. El que será fehacientemente notificada al interesado. El dictamen deberá contener el análisis del proyecto, su función social, el cargo y su plazo. Si correspondiere, recomendará modificaciones del cargo propuesto, y/ o de la parcela a ceder.-   

ARTÍCULO 18°: A fin de determinar el cargo a cumplirse por el beneficiario, la Oficina de Tasaciones Municipales realizará una tasación de las parcelas objeto de la cesión. En la cual se realizará un análisis del cargo propuesto y las modificaciones que de éste disponga la Autoridad Evaluadora y de Seguimiento, precisando así el cargo a cumplir, que será conformada por Ordenanza Municipal.-

ARTÍCULO 19°: El beneficiario podrá reformular la propuesta del cargo y/o de la parcela a ceder cuando así lo recomendare la Autoridad Evaluadora y  de Seguimiento, dentro de los 15 días de notificada, de acuerdo lo establece el artículo 16 de la presente.-  

ARTÍCULO 20°: Superadas las instancias anteriores, se elevarán las actuaciones al Honorable Concejo Deliberante para su aprobación. La ordenanza deberá contener el análisis y evaluación del proyecto, determinación del cargo y plazo de cumplimiento del mismo, y precisar la/s parcela/s a ceder. Conforme lo prevé la Ley Orgánica de la Municipalidades en su artículo 56 y 158.-

ARTÍCULO 21°: La donación con cargo se instrumentará y efectivizará mediante acta de cesión suscripta por las partes, la que contendrá detalles del proyecto, determinación del cargo y el plazo para su cumplimiento, y descripción minuciosa de la/s parcela/s a ceder, previstas en la ordenanza que convalidó la cesión.-

ARTÍCULO 22°: Ante el cumplimiento en tiempo y forma del cargo impuesto por el beneficiario y con dictamen fundado expedido por la Autoridad Evaluadora y de Seguimiento, se procederá a la escrituración de las parcelas objeto de la cesión ante la Escribanía General de Gobierno, si está así lo aceptare. De no aceptase, se hará por un Escribano de la cuidad de Balcarce, a opción del donatario siendo los costos a su cargo.-

ARTÍCULO 23°: Ante el abandono de la/s parcela/s y/o incumplimiento del cargo en el tiempo y forma por el beneficiario, la Autoridad Evaluadora y de Seguimiento labrará un acta para constatar fehacientemente esta situación, dejando constancia del estado de la/s parcela/s, detalles de incumplimiento del cargo y de cualquier circunstancia que permita documentar el incumplimiento.-

El Departamento ejecutivo dictará Resolución fundada declarando el incumplimiento del cargo. La cual deberá notificarse fehacientemente al interesado, quien tendrá derecho a presentar los recursos que establece la Ordenanza General de procedimientos Administrativos para las Municipalidades de la Provincia de Buenos Aires.- 

Una vez firme la resolución que declare el incumplimiento del cargo, se elevarán las actuaciones al Honorable Concejo Deliberante para que se expida sobre la desafectación de la donación.-

Capítulo VI

AUTORIDAD EVALUADORA Y DE SEGUIMIENTO

ARTÍCULO 24°: La Autoridad Evaluadora y de Seguimiento estará a cargo de la Secretaria de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos, Secretaría de Gobierno, Secretaría de Hacienda, Subsecretaría de Turismo y Asesoría Legal de la Municipalidad de Balcarce y dos (02) miembros del Honorable Concejo Deliberante.-

ARTÍCULO 25°: La Autoridad Evaluadora y de Seguimiento tomará a su cargo las siguientes tareas:

  1. Llevará adelante la coordinación del seguimiento y contralor, debiendo analizar y evaluar la procedencia de cada proyecto presentado por los interesados, el cual deberá cumplir con todos los requisitos y exigencia previstos por la presente ordenanza.-
  2. Se expedirá según lo previsto en el artículo 16. Previo a ello requerirá, en el caso que correspondiere,  la emisión de un dictamen de carácter consultivo a las áreas del Municipio que resultaren pertinentes.-
  3. Monitoreará la ejecución del cargo asumido por el beneficiario.-
  4. Deberá labrar un acta mediante el cual se dejara constancia del cumplimiento en tiempo y forma del cargo asumido por el beneficiario. En el caso de que advierta abandono de la/s parcela/s donadas o incumplimiento del cargo por parte del beneficiario, deberá labrar un acta para constatar fehacientemente esa situación, dejando constancia del estado de la/s parcelas, incumplimiento del cargo o cualquier circunstancia que permita documentar el incumplimiento.-
  5. Cumplirá cualquier otro acto que sea menester para el adecuado cumplimiento de los objetivos y directrices previstos en la presente Ordenanza.-

ARTÍCULO 26°: Ante la comprobación de falseamiento de datos, la Autoridad Evaluadora y de Seguimiento recomendará al Departamento Ejecutivo el rechazo del proyecto.  Producido el rechazo mediante resolución del Departamento Ejecutivo se notificará al postulante en forma fehaciente, quien dentro de los tres días (3) de notificado, podrá presentar los recursos que dispone la Ordenanza General de Procedimientos Administrativos para Municipalidades de la Provincia de Buenos Aires, o la norma que la reemplace en el futuro.-

Capítulo VII

BENEFICIOS

ARTÍCULO 27°: Los beneficiariosen el marco de Plan de Promoción para la Industria Turística que se implemente por esta Ordenanza, gozarán de las siguientes exenciones y beneficios:

  1. Derechos de construcción, estarán exentos hasta en un setenta por ciento (70%)  siempre que se ingresen los planos respectivos dentro de los dos años (2) ulteriores a la suscripción de acta de cesión.-
  2. Tasas por servicios urbanos municipales, estarán exentos hasta los dos años (2) ulteriores a la suscripción de la respectiva acta.-
  3. Tasa de Seguridad e Higiene , estarán exentos hasta los dos (2) años ulteriores a la obtención de la habilitación municipal correspondiente.-
  4. Derecho por Publicidad y Propaganda, estarán exentos hasta los dos (2) años ulteriores a la suscripción de la respectiva acta.-